В Москве прошла Российская строительная неделя. Главным мероприятием деловой программы стала IX конференция: «Малоэтажная Россия 2026». На ней состоялся важный разговор о достижениях этого сектора и о тех проблемах и узких местах, которые мешают его более быстрому и успешному развитию.
ИЖС двигает строительство
Статистка наглядно подтверждает тезис о том, что ИЖС и малоэтажное строительство стало главной движущей силой стройкомплекса. По итогам прошлого года на долю ИЖС пришлось 59% введенного жилья или 63,5 млн кв. м. Как считает Председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. Это обстоятельство имеет очень большое значение. Если мы хотим обеспечить развитие всей огромной территории России, улучшить демографию, то это можно сделать через всемерное расширение строительства частного и малоэтажного жилья.
По словам Ефима Басина, это, к счастью, понимает и власть, сегодня этот тезис стал основой государственной политики. В частности, Минстрой РФ полностью разделяет такой курс и уже утвердил стандарты комплексной застройки коттеджных поселков, которые ранее были одной из самых проблемных зон по причине отсутствия единых норм.
Однако, говоря о позитивных тенденциях развития этого сектора, нельзя закрывать глаза и на многочисленные проблемы. А их, к сожалению, немало. Так, в последнее время резко подорожала земля, не все гладко с подключением инженерных сетей, с сооружением социальных объектов. Наметился рост потребительского экстремизма. Если бы строительство велось более качественно, его было бы меньше, замечает в этой связи известный строитель. Государство сохраняет семейную ипотеку, но ее условия то и дело меняются. А потому не удивительно, что целый ряд банков прекратил ее выдачу.
Сектор нуждается в действиях, способных обеспечить прорывы практически по всем направлениям. По мнению Ефима Басина, таким фактором способно стать создание в 2025 году Ассоциации малоэтажного строительства. В новой структуре собрались люди с большим практическим опытом и теоритическими знаниям в этом вопросе, которые понимают, какие шаги следует делать для развития отрасли.
Сдерживающие факторы
Есть целый набор сдерживающих факторов, которые тормозят более быстрое и успешное развитие ИЖС и малоэтажного строительства. Но самое плохое даже не это, а то, что эти проблемы решаются медленно, сохраняются из года в год. В этой связи Евгений Квасенков, директор подразделения «Развитие жилищной сферы ПАО ДОМ РФ указывает, что на рынке не увеличивается количество подрядчиков. А многие из тех, что на нем работают, не имеют потенциала для привлечения банковских кредитов. Чтобы ускорить и обезопасить весь производственный процесс, требуется цифровизация всех его этапов, расширение применения механизма проектного финансирования и использованием эскроу-счетов. Соответствующий закон по их использования в секторе ИЖС и малоэтажки принят, но пока его применение сильно сдерживается существующей в этом секторе экономической средой.
Мы еще остановимся на этом вопросе. Пока же отметим то, что, по мнению практических всех экспертов, без существенных перемен в этой индустрии она неизбежно будет тормозиться. Так, по мнению Евгения Квасенкова, очень важно публиковать в широком доступе информацию о своевременном выполнении договоров подряда. Это станет реальным стимулом для усиления дисциплины строителей, напрямую отразиться на их деловой репутации.
Это тем более важно, что информированность населения о ситуации на рынке пока не на должном уровне, хотя и растет. По данным ВЦИОМА, за 2025 года она возросла на 15%. Позитивная тенденция налицо, но до перелома еще далеко.
Программа для ИЖС
Без государственной поддержки эту махину будут трудно раскрутить. По мнению Андрея Ликефета, Председателя Совета по стратегическому развитию Ассоциации МЖС, в России нужно создать отдельную программу по поддержке ИЖС. Тем более для этого сложились благоприятные условия, так как есть поручение Президента РФ по содействию со стороны государства развитию этого сектора.
И даже в отдельных пунктах этот наказ выполняется. В Национальном проекте: «Инфраструктура для жизни» сделаны поправки по развитию ИЖС. Но нужно идти дальше.
Отдельным направлением должно стать развитие индустриальных методов строительство частных домов, указывает Андрей Ликефет. Сегодня оно явно недостаточно, на них приходится всего 15% ввода ИЖС.
Есть объективные препятствия на этом пути. Не созданы единые ГОСТы, каждый завод работает по своим правилам, технологическим картам. Есть у немалой части заказчиков предубеждения против таких домов. Не отлажены финансовые схемы для этого сегмента. Для придания этому процессу массового характера, нужна организация сети специализированных хабов.
От фантастики к реальности
С 1 марта 2025 года вступил в силу 186-ФЗ. Закон открывает возможность широкого использования в ИЖС эскроу счетов. По сути дела, это новый этап развития всей этой индустрии. Но пока процесс явно не набрал нужного хода.
Как считает руководитель консалтингового агентства «НКонсалт» Елена Незванова, возникшая новая реальность на рынке требует от его участников переформатирования сложившейся практики. Люди хотят покупать не просто дом, а комфортную среду своего обитания. Новый закон позволяет добиваться это цели.
В этой связи, подчеркивает Елена Незванова, огромное значение приобретает привлечение денег на рынке. Главным их источником теперь становится проектное финансирование банков. Сегодня есть реальная возможность получать их под 0,01%.
Многим это кажется ненаучной фантастикой, но, как уверяет Елена Незванова, это реально. Но чтобы такое случилось, должен существовать очень качественный проект. А это не так-то и просто. Так, проектное финансирование банков требует от строителей сооружать не только главный объект, но и нужную социальную инфраструктуру.
Другой аспект этого процесса – объемы распродаж. Чем больше продано домов, тем ниже стоимость кредита.
Еще одно условие – прозрачность со стороны застройщика. Банк строго контролирует целевое использование каждого выданного им рубля.
Так же большое значение придается отсутствию потребительского экстремизма. Банк непременно станет наблюдать за тем, как складываются отношения подрядчика и потребителя. И, разумеется, неукоснительное соблюдение всех сроков строительства.
Если все эти меры и условия соблюдаются, то реально получить кредит от банка со ставкой от 0,01 до 5%.
Когда закон принят, его можно начать дорабатывать
Хотя закон принят, но это не означает, что он не требует доработки. Такая работа уже идет. Как рассказывает Валерий Казейкин, Председатель Правления Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, осенью 2025 года собрали 20 работающих на этом рынке компаний и подготовили предложения на 15 страниц по 186-ФЗ, и еще 15 страниц судебной практики. Затем материалы были доработаны вместе с ДОМ.РФ и направленны в Правительство РФ.
О чем идет речь? Стоит задача по созданию необходимых стандартов, законодательства должно быть улучшено на основе удачных практик по развитию ИЖС. Этот наработанный опыт затем нужно транслировать на все регионы страны, оказывать им информационную и консультационную поддержку.
В данном случае эта работа, если не на опережение, а чтобы не копились неподъемным грузом проблемы. Если рынок ИЖС не станет меняться в соответствии с новыми реалиями, вряд ли можно будет говорить о нем, как о локомотиве строительной отрасли. И в первую очередь по причине действующей финансовой модели. Не случайно же Валерий Казейкин говорит: «Не начинайте строительство, если нет дешевых денег».
Если 186-ФЗ по-настоящему заработает, есть вероятность, что стоимость привлечения финансовых ресурсов уменьшится. Мнение экспертов: переход на новые условия принесет пользу всем участникам индустрии. Подрядчиков освободят от уплаты НДС, они смогут более успешно продвигать собственные бренды, у них увеличатся продажи.
Для граждан усилится защита собственных и ипотечных денежных средств от их нецелевого использования или растраты. Увеличится безопасность сделки в силу того, что сумма до 10 млн рублей страхуется государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов». Возможность выбора проекта своего дома из проверенных и востребованных типовых проектных решений на платформе СТРОИМ.ДОМ.РФ. Возможность использования льготных ипотечных программ.
Остается дело за малым – реализовать все это на практике.
Марк Горский
Фото: А. Гусева