В Москве прошла конференция «СИЛА ЧЕТЫРЕХ 2026». Она была посвящена обсуждению таких вопросов, как изменения в экономике и потребительском поведении влияют на стратегии девелоперов и инвесторов, какие сегменты недвижимости сохраняют устойчивость, а где формируются новые точки роста? Главным же событием мероприятия стала его пленарное заседание.
Тренды 2025 года перетекают в 2026 год
Как будут развиваться рынок в 2026 году, во многом определили тренды 2025 года. Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP отмечает, что в 2025 году мы зашли в фазу замедления экономики, что отразилось на снижении роста ВВП. В результате произошло сокращение общего объема инвестиций на 18% до 1 триллиона рублей, в основном за счет спада вложений в площадки под жилье. Для инвесторов недвижимость продолжает быть защитным инструментом против инфляции в среде неопределенности.
Что касается потребительской активности, то она примерно была соразмерна 2024 году, при этом цены за квадратный метр увеличились.
Среди негативных тенденций – рос долговой нагрузки девелоперов. Но одновременно просматривается тренды на увеличение производительности труда, внедрение новых технологий, расширение использования искусственного интеллекта.
Однако не все так однозначно. Ярослав Лисоволик, д.э.н., основатель BRICS + Analytics полагает, что существует опасность переоценки значения искусственного интеллекта. Хотя пока ключевые риски все же находятся в других сферах.
По мнению эксперта, 2026 году экономика будет подвергаться влиянию разнонаправленных тенденций. Есть предпосылки к снижению ключевой ставки. В базовом сценарии она составит 12-13% к концу года. Также ожидается незначительный рост ВВП в пределах 0,5% и уровень инфляции около 5%.
На российскую экономику не могут не влиять геополитические тенденции. В первую очередь противостояние между США и Китаем. Пока между странами нет полной вражды, но если отношения обострятся, это увеличит риски и для российского народного хозяйства. В первую очередь это связано с ценами на нефть и ставкой ФРС.
Какие еще возможны риски? Это пузыри на финансовых рынках, которые во многом связаны с развитием ИИ, бюджетная политика США, рост госдолга Америки.
Есть и позитивные моменты. Прежде всего, мировая экономика продемонстрировала свою устойчивость к различным вызовам, мировой ВВП и международная торговля продолжили свой рост.
Что касается непосредственно российской экономики, то, по мнению экономиста, очень важно оценивать секторальные риски и на этой основе вырабатывать меры их поддержки. Это в первую очередь относится к строительной отрасли, так как она обладает большим мультипликативным эффектом.
Дешевле не будет
А как будет развиваться ситуация непосредственно в строительном секторе? Александр Ручьев, акционер, президент ГК «Основа дает свой прогноз: в Москве цена квадратного метра жилой недвижимости, скорее всего, поднимется на 25%. Это минимальная планка, которую можно прогнозировать в случае более консервативного снижения ключевой ставки Центробанком России. Драйверами роста станут увеличение себестоимости из-за налоговой нагрузки, недостаточное снижение ставки ЦБ и нехватка трудовых ресурсов. «Цены будут расти по причине многих факторов. Сегодня усиливается острота кадрового вопроса на всех уровнях, включая строителей на объектах, главных инженеров, руководителей проектов и других специалистов. Помимо этого, растут в цене абсолютно все составляющие себестоимости строительства, в том числе строительные материалы и оборудование, налоговая нагрузка на девелоперов и подрядчиков».
При этом объем продаж по Москве не сократится, а вырастет на 5-10%. А вот выход новых проектов будет сокращаться, в итоге на рынке может возникнуть искусственный дефицит предложения.
Среди растущих сегментов рынка недвижимости — формат light industrial. Он в последнее время стал весьма модным, и в Московском регионе сейчас потребляют такой продукт. Он представляет собой некий симбиоз офисного пространства и производственных площадей.
Спрос на такую недвижимость есть, потому что большая промышленность постепенно уходит от крупных заводов по мере роста технологических возможностей и переходит в небольшой формат, считает Александр Ручьев.
Коммерческая недвижимость: все хорошо, но не везде
О ситуации на рынке коммерческой недвижимости рассказал Анатолий Слуцкий, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. По его словам, итоги 2025 года для сектора оказались вполне удачными. В том числе увеличилось его кредитование.
Существуют четыре основных сегмента рынка коммерческой недвижимости: офисы, торговые центры, склады и гостиницы.
В стране насчитывается 30 млн кв. м. офисных площадей. Больше всего их в Москве и Санкт-Петербурге. При этом на рынке ощущается нехватка качественного предложения, что ведет к низкому уровню вакансий. А это в свою очередь толкает арендные ставки вверх. В тоже время отмечается сильная их сегментация по классам. В целом же дисбаланс между спросом и предложением делает привлекательными инвестиции в этот сегмент.
В 2025 году произошла стабилизация арендных ставок складов. При этом возросла вакансия. По оценке эксперта, в 2026 году не будет такого бурного прироста складских помещений, как это произошло годом ранее. В целом же перспективы развития этого сегмента находятся в позитивной зоне.
Торговые центры (ТЦ) переживают не лучшие времена. Во многих их них сокращается товарооборот. Так, товары для ремонта показали нулевой рост, продажи одежды упали на 3-5%. Не все ритейлеры выдерживают текущую ситуацию, часть из них уходят с рынка. В результате в ТЦ растут свободные площади.
Что может спасти ситуацию? Анатолий Слуцкий считает, что необходима трансформация из классических ТЦ в торгово-развлекательные центры.
Сектору гостиниц в немалой степени помогала развиваться государственная поддержка. В стране строится много отелей. Исторически так сложилось, что доля этого сегмента на рынке коммерческой недвижимости была самой маленькой. Сейчас ситуация меняется, в сфере гостеприимства идет рост инвестиций.
Только Сбер кредитует сооружение 109 гостиниц, большинство из них в 4 звезды, примерно по 130 номеров в каждой. Объем вложений в среднем 4 млрд руб на один объект, срок окупаемости 4-5 лет.
Эффект кувшинок
В последнее время в России активно развивается индустрия коллективных инвестиций. В определенной степени ПИФы заменяет ушедший иностранный капитал, отметил в своем выступлении Денис Степанов, основатель PARUS Asset Management президент, Central Properties. В секторе коммерческой недвижимости они стали заметным явлением.
За прошедшие 35 лет индустрия коллективных инвестиций прошла долгий и сложный путь. Она инвестировала в недвижимость 50 трлн рублей. Сегодня доходность снижается, но и риски — тоже. Меняется и сам рынок, появился готовый арендный сектор. К тому же применяются современные технологии и финансовые инструменты – облигации, акции застройщиков.
Денис Степанов признает, что не всегда все идет гладко. Не все ЗПИФы приносят доходы. Но есть много положительных примеров удачных вложений.
Сам по себе рынок коммерческой недвижимости еще не столь большой, как бы хотелось, но он быстро растет. Проявляется так называемый эффект «кувшинок», когда каждый день увеличивается зарастание ими пруда, причем, процесс все время возрастает. Сегодня торги на этом рынке за один день превышают объемы за весь 2019 год.
Что нужно для дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости? Справедливая цена сделки, снижение ее сроков, использование для этих целей современных технологий, плавная настройка сектора.
Согласно прогнозу, в 2026 году в ЗПИФы аккумулируют 1,3 трлн рубле, а к 2030 году эта сумму достигнет 5 трлн рублей.
Но это не означает, что следует сильно радоваться этим цифрам. Да, тренд позитивный, но пока денег в индустрии коллективных инвестиций мало, всего 1-2% от общего объема рынка коммерческой недвижимости. Эта величина могла быть увеличена за счет перетока в нее части банковских депозитов.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство